建設業許可

不動産特定共同事業法の改正により、倒産隔離型の不動産特定共同事業が可能となります!

≪不動産特定共同事業法とは≫

複数の投資家が出資して、不動産会社などが不動産事業を行い、その運用収益を投資家に分配する契約を、不動産共同投資契約といい、この不動産共同投資契約に基づく事業を不動産共同投資事業といいます。不動産特定共同事業法は、事業者の許可制など各種の規制を設け、投資家への情報開示を義務づけることなどにより、投資家保護を図ることを目的としています。

1995年4月に施行された不動産特定共同事業法において、「不動産特定共同事業契約に基づき営まれる不動産取引から生ずる収益等の分配を行う行為(第一号事業)」と、「不動産特定共同事業契約の締結の代理・媒介をする行為(第二号事業)」の2つが、不動産特定共同事業として定義されました。

また、不動産特定共同事業法における不動産特定共同事業契約としては、「任意組合型契約」、「匿名組合型契約」、「賃貸型契約」、「外国法令に基づく契約」が定められていますが、契約のほとんどは「匿名組合型契約」となっています。

一方、不動産特定共同事業法の適用が除外される主な契約としては、次のようなものが挙げられます。

  1. 不動産を信託し、その信託受益権を対象資産とした不動産共同投資事業の契約
  2. 相続や等価交換などの原因で対象不動産が共有となった賃貸型不動産共同投資事業の契約
  3. 外国法令で出資者保護が確保されたもので、外国において締結された不動産共同投資事業の契約
    (契約締結のみを外国で行なったものは除く)
  4. 出資が株式や債権等、証券取引法の有価証券を対象とした不動産共同投資事業の契約

≪不動産特定共同事業法の改正≫

2013年6月の法改正により、新たに「特例事業者の委託を受けて当該特例事業者が当事者である不動産特定共同事業契約に基づき営まれる不動産取引に係る業務を行う行為(第三号事業)」と、「特例事業者が当事者である不動産特定共同事業契約の締結の代理又は媒介をする行為(第四号事業)」が不動産特定共同事業として定義されました。

また、第三号事業者に不動産取引に係る業務を全部委託するなど一定の要件を満たし、届出を行えば、特別目的会社(SPC)でも匿名組合型ファンドによる資金調達を行い、現物不動産を取得することが可能となりました。つまり、従来の不動産特定共同事業法では事実上不可能だった、GK−TKスキームを用いた倒産隔離型の不動産特定共同事業を営むことが可能となったのです。

不動産特定共同事業法の改正により可能となるスキーム(例)

▶▶不動産特定共同事業者って何?
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